Эскроу-счета: что это, и как они помогут защитить средства дольщиков?

Количество обманутых дольщиков в России растет с каждым годом. Правительство регулярно разрабатывает поправки к существующим законам, чтобы защитить права покупателей строящегося жилья. В июле 2019 года очередные изменения в законе вступают в полную силу, а долевое строительство переходит в форму проектного финансирования. В чем смысл нововведений, и как они помогут обезопасить деньги обычных граждан?

Как изменится долевое строительство

По 214-ФЗ деньги за приобретение квартиры в новостройке теперь нельзя будет напрямую перечислять застройщикам по договору о долевом строительстве. Для этих целей покупателю потребуется открыть в банке-агенте специальный счет эскроу. То есть теперь в сделках с недвижимостью будет не две стороны, а три:

• Фирма-застройщик, аккредитованная в выбранном банке (эскроу-агенте) — бенефициар;
• Эскроу-агент – банк, получивший аккредитацию на оказание услуг проектного финансирования;
• Покупатель жилья в новостройке — депонент.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – это специальный условный счет, открытый для проведения сделок в торговле. Право распоряжения счетом переходит от покупателя к продавцу при наступлении определенных условий, прописанных в договоре. Сам договор при этом становится трехсторонним, так как к участию в сделке привлекается банк в виде эскроу-агента. Такие счета чаще всего используются для осуществления торговых операций, в частности при сделках с недвижимостью.

Механизм расчетов через счета эскроу

Расчеты по сделке приобретения жилья на этапе строительства будут происходить по следующей схеме:

1. Заключается трехсторонний договор на приобретение квартиры в новостройке. Обязательно прописываются условия, при которых деньги перечисляются продавцу.

2. Покупатель обращается в банк, аккредитованный в качестве эскроу-агента, и открывает там эскроу-счет.

3. Покупатель вносит деньги за приобретение квартиры только после регистрации договора. Они депонируются на счете до наступления оговоренных условий (завершение строительства и сдача нового дома).

4. Банк перечисляет деньги с эскроу-счета застройщику только после выполнения им всех прописанных в договоре условий.

Не все банки имеют право открывать такие счета. Сейчас в списке уполномоченных на это кредитных организаций их всего 63. В ближайшем будущем список обещают расширить и привлечь в него топовые банки. Реестр эскроу-агентов публикуется на сайте Банка России и ежемесячно обновляется.

Так как деньги покупателя строящейся квартиры теперь нельзя перечислять сразу застройщику, то для осуществления своей строительной деятельности фирме придется брать кредит (проектное финансирование). Такие кредиты смогут выдавать только аккредитованные эскроу-агенты.

Какие преимущества несет система расчетов через эскроу-счета

Новый порядок направлен на повышение надежности и безопасности расчетов при приобретении гражданами квартир в строящихся объектах. Среди очевидных плюсов:

• с рынка исчезнут неблагонадежные застройщики, так как для включения в реестр банка необходимо соответствовать целому ряду критериев;
• банк будет оценивать строительную фирму и строящийся объект, что позволит снизить риски для покупателей;
• не будет больше обманутых дольщиков, так как деньги покупателя переходят к продавцу только после сдачи квартиры;
• если сделка будет расторгнута по вине застройщика (например, при его банкротстве), то средства со счета эскроу возвращаются покупателю;
• если застройщик сменится, то деньги покупателя будут лежать на счете эскроу и дожидаться окончания стройки;
• можно использовать ипотеку для покупки строящегося жилья, механизм расчетов будет точно таким же;
• в случае расторжения договора на покупку жилья на этапе строительства с использованием средств ипотечного кредита, деньги со счета эскроу возвращаются банку, а первоначальный взнос – покупателю;
• средства на эскроу-счетах обязательно страхуются в АСВ в сумме до 10 млн. руб.

По новым правилам банки-агенты будут выступать на стороне покупателей и фактически защищать их интересы. Однако не все так радужно, ведь система пока не отработана.

Основные недостатки расчетов через эскроу-счета

Минстрой и ЦБ РФ начали активно привлекать банки для участия в расчетах по эскроу. Разработаны специальные рекомендации и для застройщиков, стимулирующие включение их в новый механизм. Сейчас ситуация не такая радостная, как видит ее Банк России:

1. В списке эскроу-агентов всего 63 банка, среди которых не так много представителей ТОП-10. То есть у застройщиков в регионах просто нет выбора, где кредитоваться.

2. Не все банки хотят работать со строительным сектором. По данным Банки.ру только 28 кредитных организаций заявили о готовности работать с долевым строительством.

3. Банки жестко фильтруют клиентов-застройщиков, поэтому получить проектное финансирование смогут только самые крупные и известные. Доступ новым и небольшим фирмам на этот рынок будет попросту закрыт.

4. Усложнится работа и в самих банках, которым придется следовать новым нормативам и рекомендациям ЦБ РФ.

Пока неясно, станет ли жилье в новостройках доступнее, а сделки по его приобретению действительно безопасными. Очевидно, что дольщики теперь будут в более выгодном положении. Ведь решающую роль в любых трудностях с застройщиком будет играть банк-агент.